1 марта 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ. Эти изменения можно назвать крупнейшей земельной реформой с момента принятия самого кодекса (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 171-ФЗ).

Изменились основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Земельный кодекс РФ теперь установил перечень оснований возникновения прав на земельные участки, которые находятся в публичной собственности. В качестве таких оснований закон называет (ст. 39.1 ЗК РФ):

• решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
• договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
• договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
• договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Ранее закон указывал, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Внесены изменения в порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрено посредством проведения торгов в форме аукциона.

Причем аукцион проводится в электронной форме.Исключением составляют случаи, когда земельный участок предоставляется:

• гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства;
• гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.

С 7 апреля 2015 года вступили в силу правила определения цены земельного участка при его продаже без торгов.

Во-первых, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере его кадастровой стоимости.

Во-вторых, цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка:

• для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием участка и расположенных на приобретаемом участке;
• юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности

Основным способом заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, теперь являются торги, проводимые в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Исключения предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ, среди которых например:

• собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках, собственники объектов незавершенного строительства, размещенных на участках (однократно и только для завершения строительства);
• граждане для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства;
• граждане для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка;
• крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации;
• религиозные организации, казачьи общества для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ.

Арендаторы участков, находящихся в публичной собственности, утратили преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

В ряде случаев преимущественное право на заключение договора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• земельный участок был предоставлен без проведения торгов (когда проводить торги не требовалось) (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
• договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом нужно учитывать следующее (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора;
• исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор;
• ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут.

Собственники объектов незавершенного строительства получили право заключить договор аренды без торгов. Это можно сделать:

• для завершения строительства;
• на срок до трех лет;
• только один раз.